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Rauchmelderpflicht – Mieter oder Vermieter

Mieter oder Vermieter - Wer ist für Einbau und Wartung von Rauchmeldern verantwortlich

Die Rauchmelderpflicht wurde in Deutschland – zumindest für Neu- und Umbauten – mittlerweile in sämtlichen Bundensländern eingeführt. Die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern ist dabei in den jeweiligen Landesbauordnungen verankert. In den entsprechenden Gesetzestexten finden sich dabei unter anderem auch eventuell vorgesehene Übergangsfristen sowie Bestimmungen zur Mindestausstattung. Die einzelnen Gesetzestexte zur Mindestausstattung sind dabein der Regel einheitich oder zumindest sehr ähnlich formuliert.

Das liegt daran, dass die DIN 14676 in allen Landesbauordnungen als Vorlage zur Rauchmeldepflicht dient. Diese legt wörtlich fest: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer als auch Flure, über die Fluchtwege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils zumindest einen Rauchmelder haben. Die Rauchmelder müssen so installiert und betrieben werden, dass Rauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.“.
Zusammenfassend regelt die DIN 14676 demnach Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern für Wohnungen und Wohnhäuser sowie für Räume, die einer wohnungsähnlichen Nutzung unterliegen.

Rauchmelderpflicht – Zuständigkeit der Mieter und Vermieter für Einbau und Wartung

Insbesondere bei Mietwohungen stellt sich in diesem Zusammenhang natürlich die Frage, ob für die gesetzlich vorgeschriebene Installation und Wartung der Rauchwarnmelder letztlich der Vermieter oder der Mieter verantwortlich ist, und wer die dafür anfallenden Kosten zu tragen hat. Dies kann nicht pauschal beantwortet werden, da sich dazu in den jeweiligen Landesbauordnungen teilweise sehr unterschiedliche Bestimmungen finden.

Regelungen in den Landesbauordnungen

(mit interaktiver Karte)

Wie auch in unserer interaktiven Deutschland-Karte zu sehen, sind die Verantwortungsbereiche in einigen Bundesländern genau geregelt (grün), während die jeweiligen Landesbauordnungen einiger anderer Bundesländer keinerlei Bestimmungen dazu enthalten, wer für den Einbau und die Wartung/Instandhaltung der Rauchmelder verantwortlich ist (rot). Daneben bestehen noch zwei „Sonderfälle“ – nämlich in Berlin und Sachsen.

Bezüglich der Verwendung der Bezeichnungen „Eigentümer“ und „Besitzer“ kann in einem Mietverhältnis vereinfacht ausgeführt werden, dass es sich beim Eigentümer um den Vermieter und beim (unmittelbaren) Besitzer um den Mieter handelt.

Zu beachten ist außerdem, dass einige Landesbauordnungen vorsehen, dass die Zuständigkeit für die Wartung der installierten Rauchwarnmelder auch vom Eigentümer übernommen werden kann (Karte: Vereinbarung).

Keine expliziten Regelungen in einigen Landesbauordnungen

Wie in unserer interaktiven Deutschlandkarte zu sehen, finden sich in den Landesbauordnungen einiger Bundesländer keinerlei Hinweise darauf, wer in einem Mietverhältis für die Installation und Instandhaltung der vorgeschriebenen Rauchmelder verantwortlich ist. Wer in diesen Fällen für Einbau und Instandhaltung zuständig ist, wurde (und wird immer noch) sehr kontrovers diskutiert.

Es scheint sich hier jedoch zunehmend die Auffassung durchzusetzen, dass für die Einhaltung der gesetzlichen Rauchmelderpflicht in einem Mietverhältnis die Eigentümer, also die Vermieter, verantwortlich sind. Demzufolge müssten Vermieter nicht nur für den Einbau der geforderten Rauchwarnmelder, sondern zudem für die Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft, sorgen.

Übertragung der Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter

Es ist jedoch möglich, die in DIN 14676 beschriebenen Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter zu übertragen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei Übertragung der Wartungspflicht die sogenannte Sekundärhaftung des Vermieters bestehen bleibt. Demzufolge muss durch den Vermieter sichergestellt werden, dass die Instandhaltungspflicht nur an Mieter übertragen wird, welche auch physisch und psychisch dazu in der Lage sind. Gleiches gilt natürlich auch bei der prinzipiell möglichen Übertragung der Ausstattung mit Rauchmeldern.

Wer trägt die Kosten für Einbau und Wartung

Die Beschaffungskosten sowie auch die bei einer Wartung durch den Vermieter anfallenden Kosten können grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden. Die Kosten für die Ausstattung der Wohnung mit Rauchmeldern kann dabei als Modernisierungsmaßnahme nach § 559 BGB geltend gemacht werden, wobei hier maximal 11% der tatsächlichen Aufwände in die jährliche Kaltmiete einfließen dürfen.
Eventuelle Kosten für die Wartung müssen hingegen über die Betriebskosten abgerechnet werden. Bezüglich der möglichen Umlage von Kosten für gemietete Rauchmelder herrscht bislang uneinigkeit, und es wurde dazu noch kein allgemeingültiges Urteil gefällt.

Rauchmelderpflicht und Zuständigkeit in den Bundesländern

In folgender Liste sollen die Eckdaten zur Rauchmelderpflicht in den einzelnen Bundesländern dargestellt werden. Neben den jeweiligen Einführungsdaten sowie der geforderten Mindestausstattung stehen dabei die Verantwortungsbereiche bei Mietwohnungen im Mittelpunkt. Für ausführliche Informationen zu einem Bundesland folgen Sie einfach den dentsprechenden Verweisen.

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg besteht die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern seit Juli 2013. Die vorgesehene Nachrüstfrist für Bestandsbauten endete mit Dezember 2015. Die Rauchmelderpflicht ist in Baden-Württemberg innerhalb der Landesbauordung im Bereich „Brandschutz“ verankert, weshalb die Pflicht zum Einbau auch auf Kindergärten mit Schlafplätzen, Pflegeeinrichtungen und Hotels gilt.

Für den Einbau von Rauchmeldern ist in Baden-Württemberg der Haus- oder Wohnungseigentümer verantwortlich. Für die Wartung und Sicherstellung eines einwandfreien Betriebs ist hingegen der Mieter oder Bewohner zuständig. Die Wartungsverpflichtung kann alternativ auch vom Eigentümer übernommen werden.

Bayern

Die Rauchmelderpflicht wurde in Bayern wurde im Januar 2013 eingeführt und gilt für alle Neubauten, die ab dem 1. Januar 2013 errichtet oder umgebaut wurden. Für Bestandsgebäude gilt eine Übergangsfrist zur Nachrüstung bis zum 31.Dezember 2017.
In Bayern muss in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in jedem Flur, der zu Aufenthaltsräumern führt, mindestens ein Rauchwarnmelder installiert sein.
Zuständig für den Einbau der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder sind in Bayern die Wohnungseigentümer, also die Vermieter.
Für die Wartung und Betriebsbereitschaft sind hingegen die Mieter, beziehungsweise Bewohner der Wohnungen verantwortlich. Übernimmt der Vermieter freiwillig die Wartung, kann er die Kosten auf die jährliche Nebenkostenabrechnung umlegen.

Berlin

In Berlin wurde die Rauchmelderpflicht mit Januar 2017 eingeführt. Die Verpflichtung zum Einbau gilt bis 31.12.2020 für alle Neu- und Umbauten – ab diesem Datum müssen auch alle bestehenden Wohnungen entsprechend den Bestimmungen ausgestattet sein. Laut Landesbauordnung müssen dabei alle Aufenthaltsräume mit Ausnahme von Küchen sowie Flure die als Rettungswege dienen ausgestattet werden.
Auch in Berlin ist der Eigentümer oder Vermieter für den Einbau der Rauchwarnmelder verantwortlich, während die Bewohner oder Mieter der Wohnungen die Wartung übernehmen sollen und damit für die Betriebsbereitschaft der Geräte verantwortlich sein sollen. Abweichende Vereinbarungen können getroffen werden.

Brandenburg

In Rauchmelderpflicht in Brandenburg besteht,wie auch in Berlin, seit Juni 2017 und betrifft bis Ende 2020 alle Neubauten und Umbauten. Ab 2021 müssen demnach sämtliche Wohungen – also auch alle Bestandsbauten – gemäß der Landesbauordnung mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.
Die Landesbauordnung sieht auch hier vor, dass sämtliche Aufenthaltsräume mit Ausnahme der Küche mit zumindest einem Melder ausgestattet werden müssen.
Bezüglich den Verantwortungsbereichen bestehen zwar keine expliziten Regelungen, es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Eigentümer für den Einbau und die Wartung zuständig ist. Abweichende Vereinbarungen können prinzipiell getroffen werden.

Bremen

Eine Rauchmelderpflicht existiert in Bremen bereits seit dem 1. Mai 2010.
Seitdem müssen alle Neubauten und Umbauten mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Die Übergangsfrist für bestehende Wohnungen endete im Dezember 2015. Demnach müssen alle Wohnungen Laut Gesetz mit mindestens einem Rauchmelder im Kinder- und Schlafzimmer sowie in Fluren, die als Fluchtwege dienen ausgestattet werden. Für die Installation von Rauchmeldern sind die Eigentümer, beziehungsweise Vermieter, zuständig.
Die Mieter oder Bewohner müssen hingegen die Betriebsbereitschaft der Geräte sicherstellen. Übernimmt der Vermieter freiwillig die Wartung, kann er die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Hamburg

In Hamburg wurde eine Rauchmelderpflicht schon im April 2006 eingeführt und die Nachrüstpflicht für Bestandsbauten endete mit Jahresende 2010. Demnach müssen in Hamburg seit 2011 alle Wohnungen mit Rauchmeldern versehen sein. Vorgesehen ist dabei die Installation in allen Kinderzimmern, Schafzimmern und Fluren, über die Aufenthaltsräume erreichbar sind.
In der Bauordnung des Bundeslandes ist nicht eindeutig festgelegt, wer für den Einbau und die Betriebsbereitschaft der Geräte zuständig ist. Daher sind nach gängiger Ansicht alle Eigentümer in der Pflicht für die Installation und Wartung der Melder zu sorgen, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Hessen

In Hessen gibt es die Rauchmelderpflicht seit dem 24. Juni 2005 und die Übergangsfrist für die Ausstattung von Bestandsbauten endete mit 31. Dezember 2014 – es müssen demnach sämtliche Wohnungen gemäß den Bestimmungen der Bauordnung ausgestattet werden. Diese sieht vor, dass alle Schlafzimmer, Kinderzimmer sowie Flure die als Fluchtweg dienen mit zumindest einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden müssen. Bezüglich den Zuständigkeitsbereichen ist vorgsehen, dass die Wohnungseigentümer für die Montage der Geräte zuständig sind, während die Mieter die Betriebsbereitschaft sicherstellen müssen. Abweichende Vereinbarungen können jedoch getroffen werden.

Mecklenburg-Vorpommern

Seit dem 1. September 2006 gibt es in Mecklenburg-Vorpommern die Rauchmelderpflicht für alle Neu- und Umbauten. Seit 31. Dezember 2009 mussten auch in allen Bestandsbauten sämtliche Kinder- und Schlafzimmer sowie Flure, die als Fluchtweg dienen, mit den lebensrettenden Geräten ausgestattet sein.
Die Landesbuordnung in Mecklenburg-Vorpommern enthält keinerlei Regelungen die Zuständigkeitsbereiche für Ausstattung und Instandhaltungbetreffend.
Es wird demnach davon ausgegangen, dass Installation und Wartung Pflicht des Eigentümers ist, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen werden.

Niedersachsen

Alle Neubauten mussten in Niedersachsen ab dem 1. November 2012 mit Rauchmeldern versehen sein. Die Übergangsfrist für die Nachrüstung von Bestandsbauten endete am 31. Dezember 2015. Seitdem müssen alle Schlaf- und Kinderzimmer und alle Flure mit Fluchtwegcharakter laut Landesbauordnung mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.
In Niedersachsen ist die Zuständigkeit für Installation und Wartung klar geregelt. Eigentümer sind für den Einbau von Rauchmeldern verantwortlich – die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt hingegen ausschließlich den Mietern. Es können jedoch alternative Vereinbarungen getroffen werden.

Nordrhein-Westfalen

In NRW gibt es die Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten seit dem 01. April 2013. Auch Bestandsbauten mussten seit dem 1. Januar 2017 vollständig nachgerüstet sein.
Die Landesbauordnung sieht vor, dass sämtliche Kinder- und Schlafzimmer, sowie als Rettungsweg von allen Aufenthaltsräumen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden müssen. Auch die Verantwortlichkeiten für Einbau und Wartung sind hier klar geregelt: Die Vermieter (Eigentümer) müssen hier für die geforderte Mindestausstattung sorgen, die Mieter sind hingegen für die Wartung verantwortlich. Eine Vereinbarung zur Übernahme der Wartungsverpflichtung konnte bis zum 31. März 2013 getroffen werden.

Rheinland-Pfalz

Seit dem 31. Dezember 2003 müssen in Rheinland-Pfalz alle Neu- und Umbauten, seit 12. Juli 2012 auch alle bestehenden Bauten mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein.
Gefordert ist hier die Installation von entsprechenden Meldern in allen Kinderzimmern, Schlafzimmern sowie Fluren mit Fluchtwegcharakter.
Die Verantwortlichkeit für Einbau und Betriebsbereitschaft ist in der Landesbauordnung nicht eindeutig geregelt. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer (Vermieter) für Montage und Wartung zuständig und haftbar sind. Alternative Vereinbarungen zur Übernahme der Einbau- und/oder Wartungspflicht können getroffen werden.

Saarland

Bereits seit 18. Februar 2004 müssen im Saarland alle Neu- und Umbauten mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Für Bestandsbauten endete die Übergansfrist für die Nachrüstung am 31.12.2016. Es müssen demnach alle Wohnungen gemäß den Bestimmungen der Landesbauordnugen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Ausgestattet werden, müssen Kinderzimmer und Schlafräume, sowie Flure welche als Fluchtweg dienen.
Im Saarland ist die Verantwortlichkeit für Einbau und Betriebsbereitschaft geregelt – Vermieter sind hier für die Installation der Melder verantwortlich, die Mieter müssen sich um die Instandhaltung kümmern. Alternative Vereinbarungen können auch hier getroffen werden.

Sachsen

Die Rauchmelderpflicht in Sachsen wurde bisher nur für Neubauten und Umbauten eingeführt (seit 2016) – es bestehen demnach weder Regelungen noch Übergangsfristen für bestehende Wohnungen.
Die Landesbauordnung sieht hier vor, dass jeder Aufenthaltsraum in welchem bestimmungsgemäß Personen schlafen mit zumindest einem Rauchmelder ausgestattet werden muss. Zudem müssen, wie auch in anderen Bundesländern, alle Flure die als Rettungsweg aus diesen Aufenthaltsräumen dienen ausgestattet werden. Da die Verpflichtung nur für Neu- und Umbauten gilt, besteht auch die Frage nach der Austeilung eventueller Verantwortungsbereiche zwischen Mieter und Vermieter nicht.

Sachsen-Anhalt

Alle Neubauten müssen in Sachsen-Anhalt seit dem 17. Dezember 2009 mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Die Übergangsfrist für bestehende Bauten endete am 31. Dezember 2015.
Seitdem müssen gemäß Landesbauordnung alle Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure, die als Fluchtwege dienen, entsprechend ausgestattet sein.
Da der Einbau und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft in Sachsen-Anhalt nicht geregelt sind, kann angenommen werden, dass die Eigentümer (Vermieter) sowohl für die Installation als auch die Wartung verantwortlich sind. Alternative Vereinbarungen können jedoch getroffen werden.

Schleswig-Holstein

Die Rauchmelderpflicht gibt es in Schleswig-Holstein bereits seit 2005 und auch die Übergangsfrist für Bestandsbauten ist seit Ende 2010 abgelaufen. Es müssen somit alle Wohnungen mit geeigneten Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Die Bauordnung von Schleswig-Holstein sieht vor, dass in allen Gebäuden Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure, die als Fluchtweg genutzt werden, mit mindestens einem Rauchmelder versehen werden müssen. Die Landesbauordnung regelt zudem, wer prinzipiell für den Einbau und die Wartung in einem Mietverhältnis verantwortlich ist. Die Eigentümer, also die Vermieter müssen die Ausstattung sicherstellen – die Besitzer (Mieter) sind hingegen für die Instandhaltung verantwortlich. Abweichende Vereinbarungen können auch hier vereinbart werden.

Thüringen

In Thüringen besteht die Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten seit Februar 2008. Sämtliche Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure die als Rettungsweg dienen müssen hier mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Für Bestandbauten wurde eine Nachrüstfrist bis Ende 2018 eingeräumt – ab 1. Januar 2019 unterliegen demnach alle Wohnungen der Rauchwarnmelder-Pflicht.
Auch in Thüringen ist die Verantwortlichkeit für das Vorhandensein und die Funktionstüchtigkeit der Geräte nicht eindeutig geregelt, sodass nach gängiger Ansicht die Eigentümer für den EInbau und auch die Instandhaltung verantwortlich und haftbar sind.
Die Übertragung der Instandhaltungsplicht kann im Einzelfall vertraglich geregelt werden.

Stand: Februar 2017 – Alle Angaben ohne Gewähr